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鉅派研究院

【2015房地產行業總結及展望】

2015年12月31日

1 銷售復蘇超預期,城市分化明顯,2016年將延續平穩復蘇的趨勢


2015年,房地產行業整體銷售復蘇明顯。在樓市調控政策與貨幣政策持續寬松的情況下,根據國家統計局公布數據,年月商品房銷售面積累計同比增長7.4%,商品房銷售金額累計同比增長15.6%。


一線城市及部分大型二線城市銷售明顯改善,庫存銷售周期下降明顯,銷售去化帶來的資金回籠改善開發商的財務壓力;而在三四線城市,存量房供給量仍舊保持在高位,去庫存仍舊是2016年的重點。土地市場來看,開發商在2015年呈現回歸一二線城市的現象,高溢價地王出讓頻繁出現在北京、上海、深圳等城市,開發商競爭環境加劇,利潤空間將會進一步壓縮,預計2016年政府寬松的調控政策將會持續,去庫存的行政手段將會逐步出臺,2016年整體市場預計將會維持平穩復蘇,房地產開發投資與新開工面積預計保持低位運行,市場仍舊將會是以去庫存為主基調。


2 2015回顧:行業出現小高峰周期,去庫存成為市場主題


2.1成交方面:政策款所,成交量增長明顯,但庫存仍舊高企

2015年1-11月,全國商品房銷售面積10.93億平米,同比上升7.4%,銷售金額7.45萬億元,同比上升15.6%,累計同比增速繼續回落,其中,住宅銷售面積9.60億平米,同比上升7.9%,銷售金額6.25萬億元,同比上升18.0%。全年來看,住宅市場的需求在過去3個季度內集中釋放,且考慮到基數效應,同比增長數據將繼續放緩。


圖一:商品房銷售面積及同比增速,單位:萬平方米

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數據來源:Wind、鉅派投資


圖二:商品房銷售金額及同比增速,單位:億元image004.png


數據來源:Wind、鉅派投資

從年內數據來看,2015年年初延續2014年銷售疲軟,直到5月開始觸底反彈,6月一方面證券市場上證指數達到5178的高點,證券市場的財富溢出效應外加上“330”樓市新政以及多次的降準降息,此前擠壓的需求在6月份迎來一波爆發,而在后續事件中,市場成交量基本與2013年持平,在2014年的基礎上保持持續同比上漲。


圖三:商品房成交面積月度走勢,單位:萬平方米

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數據來源:Wind、鉅派投資

對于成交量上漲的推動方面,一方面,上證指數在2015年上半年持續上行,證券市場的財富溢出效應導致部分浮盈轉入房地產市場資金沉淀;而更重要的是,2015年樓市刺激政策頻出,同時央行多次降準降息,購房成本已跌至歷史低點,根據不完全統計,2015年房地產市場主要政策如下:

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2015年商品房成交量增長主要是由于“330”新政后,對于改善型需求的釋放導致的,一方面,二套房首付比例由原來的七成降低至四成,購房門檻大大降低;同時,部分次新房由于營業稅免征年限降低至2年,賣方轉嫁營業稅降低同時降低了購房成本。另外一方面,2015年多次的降息,5年以上的貸款基準利率由年初的6.15%降低至4.9%,簡單計算,如果貸款100萬商業貸款,每月還款金額將會下降780元。多次降息同樣導致了購房成本的進一步降低。

而即使在2015年銷售情況明顯改善的前提下,統計局公布的商品房待售面積仍舊在進一步增長。截至2015年11月份,統計局公布商品房待售面積為6.96億平方米,而這僅僅是俠義范圍的庫存。統計局公布商品房待售面積僅僅為已竣工但未銷售的,廣義范圍的庫存應該包括在建但未預售項目。


在建未預售面積方面,截至2015年11月,商品房施工面積為72.39億平方米。其中,在建未預售面積一般作為存貨計入地產公司資產負債表,而已預售項目收入計入預收賬款,我們按照2015年三季報對A股全部證監會行業分類下的房地產上市公司進行統計,2015年三季度全部A股上市公司存貨總計29524億,預售賬款總計11028億,而平均毛利率為33%,去除掉開發商利潤對于計算造成的影響,我們預計在建未預售面積與在建已預售面積比例約為3.56:1,按照這個比例,統計局公布的72.39億平方米的施工面積當中未預售的面積約占78%,約56.51億。


因此,廣義的商品房庫存應該遠高于統計局待售面積公布數字,而按照2015年11月往前近一年12個月的平均月銷售面積(1.17億平方米每月)計算,廣義庫存的銷售周期大概在54個月,也就是四年半的時間。如果考慮到尚未開工的土地面積,根據搜房網統計數據,庫存面積約有42.3億平方米左右。而消化掉這一部分庫存土地,庫存銷售周期將會再翻一倍。可以看出,庫存高企仍舊是目前房地產市場亟待解決的問題。


圖四:商品房待售面積,單位:萬平方米

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數據來源:Wind、鉅派投資

2.2新開工及投資:新開工面積低迷,投資先行指標有所好轉

2015年1-11月,全國房屋新開工面積14.06億平方米,同比下降14.7%,其中,住宅新開工面積9.71億平米,同比下降15.3%。新開工依舊低迷的關鍵還是在于,目前三四線城市的絕對庫存依舊高企,房企在三四線城市的新開工意愿依舊不強,從而拖累整個行業新開工數據。

投資方面,2015年1-11月,全國房地產開發投資8.77萬億元,同比上升1.3%,其中,住宅投資5.91萬億元,同比上升0.7%。重點城市的土地市場熱度提升,將繼續對投資增速邊際改善形成支撐。此外,從另一個角度來看,作為投資先行指標的房地產到位資金出現好轉跡象(累計同比增速擴大),對于房地產開發投資增長有一定的促進作用,但預計促進力度有限。


 

圖五:房地產開發投資,單位:億元

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數據來源:Wind、鉅派投資


圖六:房屋新開工面積,單位:萬平方米

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數據來源:Wind、鉅派投資


而開發商資金到位情況來看,開發商到位資金同比累計增速正在逐漸擴大,2015年年初開發商資金壓力較大的情況在下半年逐步緩解,從在房地產開發資金來源當中可以看出,開發商到位資金增長主要是由于銷售增長導致的定金、預收款及個人按揭貸款的增長,而國內貸款仍舊保持同比下跌,表明開發商從銷售增長帶來的資金的回收主要用于償還貸款,短期內暫時沒有大舉開發擴張的意愿,開發到位資金增長還需要在政策扶持的幫助之下才能帶動房地產開發投資的止穩回升。


圖七:房地產開發投資到位資金,單位:億元

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數據來源:Wind、鉅派投資


圖八:房地產開發不同資金來源同比增速

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數據來源:Wind、鉅派投資

2.3土地市場:城市分化明顯,下半年一二線城市頻現高溢價地塊出讓

2015年土地市場呈現兩大特征,第一是一線城市土地資源爭奪異常激烈,第二是在今年四季度土地成交有所回升,全年呈現一個前低后高的走勢,這對于明年的房屋新開工和房地產投資會有一定的積極促進作用。


第一,從城市競爭的角度來看,一線城市已經成為大部分房企爭奪土地資源的主要目標。由于一線城市土地資源稀缺,因此從成交建面的角度看,一線城市宅地成交占比并不高,但如果成交金額的角度看,一線城市占比連續兩年回升至29.9%,而三線城市進一步下降至24.1%。同樣,在規劃建筑面積成交結構變化幅度不大的情況下也能看出,一線城市土地成交樓板價明顯上漲,而三線城市則明顯下跌。從地王的角度來看,無論是總價地王還是單價地王,大多出現在一線城市,以及一些二線省會城市。


圖九:100城市土地成交規劃建筑面積結構

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數據來源:Wind、鉅派投資

圖十:100城市土地成交總價結構

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數據來源:Wind、鉅派投資


第二,2015年的土地市場呈現出一個非常明顯的前低后高的走勢。一方面,小型開發商正在加快退出行業的步伐,這些房企大幅縮減了土地投資;而另一方面,受益于寬松的貨幣環境以及友好的政策環境,大型開發商在前三季度整體去庫存的效果較好,存在一定的補庫存需求,因此在四季度土地成交情況增長明顯。100城市土地成交規劃建筑面積28126萬平米(環比約+19%,同比-4.6%),成交土地出讓金6261億元(環比+38.7%,同比+21.4%),創年內新高,地方政府供地節奏加快,同時也推出了一些位置較優的土地,土地市場在2015年年末迎來翹尾行情。


圖十一:2015年各季度100城市土地成交規劃建筑面積,單位:萬平方米

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數據來源:Wind、鉅派投資


圖十:2015年各季度100城市土地成交總價,單位:億元

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數據來源:Wind、鉅派投資


更重要的是,在行業整體進入成熟期之后,集中度進一步提升,“大魚吃小魚”的行業兼并收購的案例預期內地進一步增多。同時,一手土地的價格尤其是在一線城市依然偏高,住宅用地的樓面價增速要遠快于住宅價格增速,這一現象在2013年以來特別顯著,直到最近土地價格增速才降至略顯合理的水平,與住宅價格增速相持平,在這樣的背景下,嘗試獲取議價空間較大的二手土地對于開發商來說可能是更為合理的選擇,因此,股權收購資源整合案例數量漸多。

3. 2016年房地產市場展望

3.1城市分化加劇,一二線城市存在上漲空間,三四線城市下行壓力大

一線城市目前房地產行業發展相對健康,未來存在繼續上行的空間。首先,居民財富增長將會保證城市房地產行業持續向上發展,從歷史來看,在一國居民財富總量持續攀升的前提下,核心大都市的房地產銷量及價格都將維持上漲,而代表我國居民財富水平的M2以及居民存款余額處于穩健增長的狀態,為一線城市房地產市場持續上行提供保障。同時,一線城市在2015年下半年地王出讓頻出,面粉比面包貴的情況多次出現,推升房價持續上漲。同樣的情況也出現在人口導入型的核心二線城市,如杭州、南京等。

而在三四線城市方面,三四線城市對于2015年諸多刺激政策的敏感性明顯不如一二線城市,預計2016年銷售情況仍將落后于一二線城市。而目前全國市場高庫存基本分布于這些三四線城市中,庫存壓力較大,對于房地產市場的銷售及售價形成抑制。


3.2地價上漲明顯,房地產開發投資仍舊保持低位,開發商尋求轉型

此前持續的貨幣寬松政策促進大量資金流入一線城市,推動一線城市地價快速上行,使得開發商拿地受到一定抑制。而二、三線城市由于庫存壓力使得開發商不愿拿地。短期投資低迷的趨勢仍將延續。2015年1-10月房地產開發投資額累計增長2%,增幅不斷收窄;1-10月房屋新開工面積12.7萬平米,累計同比下滑13.9%,累計增速自2014年1月以來已經連續下滑22個月,下滑幅度在9月收窄后再次出現擴大趨勢。預計2016年新開工增速仍不樂觀,全年增速在-10%左右。土地購臵面積增速自14年11月至今已經持續為負。

隨著土地、人力等成本上升,房企毛利率呈逐漸下滑趨勢。2010年至今,整體看房企凈利率和毛利率呈現逐漸收窄的態勢。對于中小房企來說,其資金實力、管理能力、項目資源較大房企劣勢明顯。在地產行業整體增速下行的情況下,中小房企經營風險不斷顯現。受制于融資、品牌、人力資源等方面因素,中小房企下滑速度較大型房企更快,因此房企跨界轉型拓展第二主業意愿更加強烈,轉型成為許多房企共同的選擇。而最近幾年房地產企業在轉型方面已經進行了許多嘗試,轉型的行業包括金融、醫療、資源能源、軍工、材料、TMT、環保等領域。在諸多轉型方向中,考慮到房地產行業擁有交易總額巨大、運營杠桿高、有土地儲備優勢等天然屬性,應該更加看好房地產企業未來布局房地產交易、大金融、大健康等方向。


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