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鉅派研究院

【上海迪士尼年中開業,助推地產及酒店業強勢增長】

2016年01月19日


亞洲第一,全球第三大迪士尼樂園年中即將開業

2016年1月13日華特迪士尼公司與上海申迪集團聯合宣布,上海迪士尼樂園將于2016年6月16日開業。上海迪士尼樂園一期包含六個主題園區,預計占地 390公頃,折合 3.9平方公里。與其他迪士尼樂園橫向比較,上海迪士尼樂園一期的體量排名世界第三,僅次于美國奧蘭多迪士尼和巴黎迪士尼。與 2010 年上海世博園3.28 平方公里的占地面積相近。


按照全球迪士尼樂園情況估計,上海迪士尼飽和情況下年均入園人數可達2800萬人次

占地面積上來看,上海迪士尼樂園一期占地面積接近東京迪士尼兩倍,香港迪士尼的三倍,我們根據迪士尼樂園占地面積、當地居民數量以及入園門票作為參數預估平均入園人次數量,以2014年各迪士尼樂園的游客人次作為成熟運營后的判斷指標,根據簡單的回歸分析,估計上海迪士尼樂園成熟運營后每年預計能接納2800萬人次左右的游客。


表一:世界各地迪士尼樂園對比:


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數據來源:網絡資料


以運營時間較長的日本迪士尼樂園為例,迪士尼樂園開業后一般需要經過四到五年培育期后,入園人數快速增長。東京迪士尼樂園培育期為1984年至1987年的四年,平均入園人數在1030萬人次左右。而在1987年后,園區成熟運營后,入園人次快速增長,1987年至1991年復合增長率為10.5%左右。而在1991后,直到擴建后的迪士尼海洋開業前,入園人次接近飽和狀態,這十年平均每年入園人數在1644萬人次左右,飽和狀態下每平方米每年約接納20人次入園。


開業第一年,預計接納1500萬人入園游玩

在迪士尼海洋擴建完成后,東京迪士尼占地面積達到了200萬平方米,并在2003年至2012年入園人數再次接近飽和,飽和后換算每平方米每年約13.4人次入園。我們假設上海迪士尼同樣需要經過四年的培育期以及四年的成長期后,培育期入園游客增速在3%-5%之間低速增長,而四年成長期復合增長率參考東京迪士尼為14%左右,2024年后能夠達到每年2800萬到3000萬人次左右入園的飽和狀態,反向推算得到2016年上海迪士尼開業后首個財政年的入園人數約為1500萬人次左右。


圖一:日本迪士尼樂園入園人次分析:

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數據來源:OrientalLand Company年報

圖二:上海迪士尼樂園入園人數預估:

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開業第一年預計接納900萬外省市游客及225萬海外游客,交運行業迎來高峰

從香港迪士尼與東京迪士尼入園人數來看,當地居民占比在30%左右,考慮到上海迪士尼樂園的稀缺性,輻射范圍覆蓋全國,預計第一年開園時,上海本地游客與上海外中國游客與國外游客分別占比為25%、60%以及15%。


圖三:日本迪士尼樂園入園人次分析:

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數據來源:香港迪士尼樂園業績報告、Oriental Land Company


按照第一年上海迪士尼入園旅客1500萬人次計算,上海迪士尼首年開業將會帶來900萬中國外地游客以及225萬國外游客。


交運、旅游、房地產業受到直接利好

預計2016年酒店入住率將達到80%左右,平均價格將上漲至接近750元。以上海世博會為例,2010年上海共接待2.33億游客,同比大幅增長79.2%,且自此開始國內游客數均高于2億人。而游客數大增提高了星級酒店的入住率,從2009年的50.2%升至2010年的65.6%,星級酒店的平均房價則同比增長18%至人民幣667元。


從上海迪士尼開園后一年入園人數1500萬人次來估計,鑒于目前酒店相應入住率水平還遠未接近飽和,預計2016年酒店入住率將保持在80%左右,酒店平均價格將會上漲至750元左右。


 

圖四:上海酒店入住率及均價走勢

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數據來源:Wind


房地產:世博及迪士尼開業前一年,房地產成交均價顯著上漲

世博會前,2002-09年固定資產投資年復合增長率為12.5%/20.2%,而同期房地產價格也反映了投資攀升的預期,2009年住宅均價上漲29%。在迪士尼開業前2015年,受到政策利好等多項因素的影響。房地產價格同樣明顯攀升,2015年上海商品住宅成交均價為31540元每平方米,較2014年增長49%。

圖五:上海歷年房地產市場走勢

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數據來源:Wind


從浦東市場來看,住宅市場成交均價在2010年世博會期間強勢增長49.7%,而世博前2009年土地成交樓面價同樣大幅增長,同比增長123%。考慮到土地市場的前置效應,2013年及2014年土地同比增速分比為47%及62%,在開發商土地成本占售價不變的情況下,浦東住宅銷售物業預計帶來50%左右的資產增值。


圖六:浦東新區住宅成交均價走勢

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數據來源:Cric數據庫


圖七:浦東新區住宅成交均價走勢

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數據來源:Cric數據庫


交運行業:預估上海鐵路與機場客流量分別上漲10%以及20%左右。

由于上海世博會的盛況而使大批游客涌入上海,當年上海鐵路和機場客流量分別同比增長18%/26%。考慮到世博會供接待7300萬人次入園,按照迪士尼第一年1500萬入園人數估計,同時參考近兩年鐵路航空客流高速增長的基數效應。我們保守預估上海鐵路與機場客流量分別上漲10%以及20%左右。


圖八:上海歷年房地產市場走勢

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數據來源:Wind

 

上海世博會是2010年中國舉辦的首個世界性展覽會,在短短5個月內接待來自246個國家,總計7,300萬名的游客。不同于世博會相對吸引更多國際游客,全球的迪士尼樂園一般面向當地游客,但基于迪士尼在中國的稀缺性,我們仍認為上海世博會的各項統計數據為上海旅游和房地產業表現增強的依據,而此將在上海迪士尼帶動下重演。由于入園人數的增長預計2016年帶來酒店入住率提升至80%左右,酒店均價上漲10%至平均750元每晚。房地產市場方面,按照2014年平均樓面價上漲62%來看,預計在迪士尼樂園開園后,浦東新區住宅物業預計資產增值50%。而在交運行業來看,參考世博會客流增長,預計2016年交運行鐵路及航空客流增長10%及20%。


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