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鉅派研究院

【上海樓市瘋了么?如何看當前房價?】

2016年02月24日

上周末,滬上名盤“瑞虹新城”熱銷的消息頃刻傳遍了大江南北。352套千萬級豪宅,8萬/平米的均價,居然和賣白菜一樣,一天之內全部售罄。據媒體報道,上海內環附近一套老公房的業主竟然在一天內連續跳價三次,最終價格比春節前掛牌的430萬貴了70萬。

 

一線樓市當真瘋了么?房地產市場會如去年股市那樣崩盤嗎?

上海房價快速上漲的原因

1.  庫存大降:與多數商品價格形成機制相似,房價主要由供求關系決定。按近幾年的情況,上海住宅存銷比一旦降至14個月以下,房價就會上漲。反之,一旦超過14個月,就容易下跌。

2015年底上海房地產庫存消化周期還是7.9個月,而截至1月底,四大一線城市庫存全部降至10個月以下,其中上海庫存房源只夠賣3.7個月。北京的消化周期為9.2個月;廣州的數據顯示為7.5個月;深圳商品住宅消化周期為8.7個月。

2.  房地產新政帶動市場情緒升溫:春節后的首個周末,一線城市雖然并未實行央行的房貸新政,也只享受了契稅及營業稅優惠政策中的一項,但是任何一個利好政策都會快速傳遞給市場,很多政策實際效果沒有購房者心理效果大,但卻加速了購房者的決策,這樣就會造成房價波動。

3.  央行貨幣政策刺激:1月份新增人民幣貸款高達2.51萬億,創歷史新高,社會融資總量攀升至3.42萬億,如果二月份保持和一月份相同增速,則兩個月內新增的中國債務總量或將超越6.5萬億,或1萬億美元。這大約等同于美聯儲QE3期間整整一年投入到美國經濟中的資金。由于市場上缺乏優質資產,很大一部分信貸流入一線城市房地產市場。 

2000-2010年:房價上漲更多是一種人口現象;勞動年齡人口的峰值出現在2010年;流動人口增速的峰值出現在2010年。

2011年至今:房價起落更多是一種貨幣現象;銀行信貸可以說是影響房地產市場最關鍵的因素,在房地產發展的歷史上可以看到,信貸收緊的年份房價一律下調,而信貸相對寬松的年份,房價則一路高漲。

 

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4.  吸虹效應:因為大城市所集聚的教育、醫療和文化等公共服務優勢,以及投資信息、財富增值機會等是其他地方難以獲得的,所以,它們不僅吸引國內資金流入,也同樣會吸引國際資本。

可以說近期上海房價的迅速上漲是資產配置荒下的一種貨幣現象、是稀缺資源的吸虹效應,也是庫存大降后的供不應求。

 

未來房地產市場會崩盤嗎?

面對未來上海房價的走勢有許多不同的聲音:有人認為如果房價漲到購房者不愿意接手,市場自然會回調,購房者也會猶豫。

對房價的利好因素

首先是居民的按揭貸款余額占住房總市值的比重大約只有10%,是目前美國該指標的四分之一,即居民沒有被動賣房壓力。其次,地方政府通過這些年的借新還舊,償債壓力減小。第三是一線城市還處在限購狀態。

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對房價的不利因素

則是持有房產群體的一致性行為,就像去年6月份的股市大跌一樣,容易發生踩踏事件。人口老齡化背景下,投資者更傾向于持有金融類資產。

目前國內房地產行業的最大壓力是庫存過大,主要還是集中在三、四線城市,因此,今后房地產投資負增長是大概率,關鍵是如何去庫存,同時還要避免房價出現大跌。擴大政府支出用于民生,提高中低收入群體的收入和福利水平,縮小貧富差距或許才是最根本的解決辦法。


一線城市房地產帶有一定的投資性質,在租金持續上漲的背景下,投資性收益也相對穩定。再加上貨幣寬松在經濟轉型取得明顯效果之前將繼續,以及地王頻現、“面粉貴過面包”,和上述的支撐房價上漲的因素短期內難以消失,一線城市房地產投資仍是逃避貨幣超發帶來人民幣貶值的最好投資方式之一。

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