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鉅派研究院

【3月百城房價解讀:告訴你未來地產行業的投資機會在哪里】

2016年04月08日

3月百城房價公布,一線城市熱度傳導至二三線


2016年3月,中國指數研究院公布百城房價數據,全國百城均價11303元每平方米,同比上漲7.41%。不出意外,全國樓市繼續回暖,百城房價的均價呈現加速上漲的趨勢,從2015年下半年開始的在房價上體現出的回暖態勢在今年得到了進一步的延續。

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從漲幅排名來看,二三線城市房價上漲速度已經明顯開始追趕一線城市,上海深圳環比漲幅已經迭出前三,而同比來看,深圳漲幅由于此前的快速上漲,同比漲幅仍舊領跑全國。總體來看,惠州、蘇州、昆山等城市房價漲幅明顯

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上海深圳樓市收緊,上海樓市瞬間降溫房價快速上漲的城市體現出顯著的特點:上漲幅度較大的城市多數為一線城市周邊區域,呈現類似一線城市房價上漲的溢出效應,比如東莞、惠州、昆山幾個城市。從3月底上海深圳接連公布新調控政策之后,樓市熱度出現明顯的從一線城市向周邊二三線城市傳導的現象。


上海深圳樓市收緊,上海樓市瞬間降溫


3月下旬,上海深圳為代表的一線城市相繼出臺樓市調控政策,均在現有購房政策上具有不同程度的收緊,針對行業內普遍存在的首付貸、非法金融產品等中介違規行為進行重點政治,主要調控政策如下:

上海3月25日頒布樓市新政共九條,重要內容如下三條:

1、非本市戶籍,購房資格2年變5年;

2、二套房首付50%(普通),首付70%(非普通);

3、嚴禁首付貸、過橋貸。

同日,深圳同樣出臺樓市新政:

1、非深戶在深圳購房,社保繳滿年限由此前的1年提高至3年;

2、近2年內有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但已結清相應住房貸款的,貸款首付比例執行最低4成。

新政出臺后,我們先來看一下上海及深圳的樓市成交情況:

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上海明顯表現對于政策更加的敏感,在3月25日新政策出臺前后一周呈現明顯冰火兩重天的趨勢,由單周成交82萬平方米下跌接近五成,反應出整體市場瞬間降溫的情況。而我們預計,成交量下降將會成為未來幾個月的趨勢,而由于新政購房條件縮進所帶來的限購政策的收緊而擠出的需求將會轉向以下兩個方向:

1、一線城市的購房需求轉向周邊二三線衛星型城市;

2、部分剛需買房需求轉向租賃租房市場;

     

房地產行業投資機會在哪里


從之前我們提到的未來的兩個趨勢來看,我們認為,可以更加關注部分一線城市周邊的二三線城市,同時關注一線城市核心區域的持有型物業的投資機會。

二三線城市方面,在去年一線城市回暖的背景下,二三線城市房價上漲程度遠不及一線城市,目前一線城市限購緊縮的情況下,必然將會有大量的需求被擠壓轉向其他周邊二線或者三線城市

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3月房價環比漲幅居前的兩個城市昆山、惠州均體現出這一趨勢,昆山的花橋與上海軌道交通連接,無縫銜接上海生活圈;而惠州的惠陽區未來也將會承接深圳地鐵的延伸線。交通的通達性將會提升配套的基礎設施建設帶來周邊的土地及房地產升值。

而另外一方面,被新政壓縮的部分剛需型需求,由于之前的購房條件被限制,將會不得不轉向租賃市場。以上海為例,從中原地產公布的二手房租金指數計算的房租增幅來看,上海房租從2015年一月起便進入快速上升通道。我們預計由于限購帶來的新增租房需求將會在今年進一步的提升租金水平

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而目前一線城市中,許多房地產企業已經紛紛轉向租賃物業市場,長租公寓在市場中如雨后春筍般出現,比如鏈家集團的自如公寓,在市場中也獲得了諸多好評。我們認為未來除了部分二三線城市的房地產市場具有一定的投資價值之外,在一線城市的持有型租賃物業市場同樣具有較大的潛力


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