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鉅派研究院

【北京樓市:短期調整后市可期,人口流入保障需求】

2017年12月11日

1、房價:一路上行,增速放緩

北京商品住宅成交均價一路走高,從2008年每平米1萬元左右,上漲到目前的5萬元左右。北京房價上漲是多方面因素共同形成的結果,外來人口大量涌入帶來的巨量需求,改革開放巨大的經濟建設成就推高了居民收入水平,通貨膨脹以及房地產在經濟建設中的特殊作用,導致房價水漲船高一路上行。


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來源:Wind,鉅派研究院


北京房價在去庫存周期下整體有不錯表現,2016年“930樓市新政”和2017年“317樓市新政”樓市監管趨嚴,嚴監管環境下北京房價增速一路下滑;5月北京二手住宅價格率先下跌,新建住宅6月轉跌,目前北京新房和二手房延續下跌之勢,10月新房下跌幅度略有擴大,二手房下跌幅度收窄。


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來源:Wind,鉅派研究院


2、商品房庫存:存量微降,整體處于高位

北京商品房的存量持續增長,2017年略有下降,目前北京德商品房存量在2015年3季度的水平,在北京樓市嚴監管的環境下,北京商品房存量有望進一步下降。其中住宅地產存量下滑明顯,10月商品住宅存量下降至2013年末的水平;商業地產受資金青睞今年有不錯表現,其存量微跌。整體來看,北京商品房存量沒有明顯的下降,依舊處在高位。


2017年8月4日,北京就共有產權房相關問題征詢社會意見,共有產權房呼之欲出;北京積極發展住房租賃市場,9月29日《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》在京發布,北京向“租購并舉”邁進一大步,同時住房租賃監管平臺和服務平臺同步上線運行,11月17日出臺利用集體土地建設租賃住房新規。共有產權房的推出和住房租賃市場的完善,分流商品房市場需求是必然,供給增加會推高實際市場庫存量。


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來源:Wind,鉅派研究院


目前房地產的建設周期在3年左右,北京商品房的建設周期在2-3年左右,按照北京商品房2014-2016年的開工情況來看,住宅地產持續低迷;因此后續北京住宅商品房難有大的補充,住宅存量或將繼續下降。


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來源:Wind,鉅派研究院


3、銷售:銷量下折過半,年末企穩回升

在嚴監管環境下,北京商品房銷售銷售市場表現慘淡,銷量大幅下跌,1-10月北京商品房銷售同比下跌51.4%;二手房銷售更加慘淡,9月北京二手房市場成交8483套,連續第6個月跌破1萬套,對家中介機構預測,北京今年的二手房銷售或將在13萬套的低位,較去年27萬套的成交量腰斬,市場成交冷清,房價也將受影響。


年末樓市監管政策趨緩,市場情緒逐漸得到修復,成家量逐漸回暖。2018年北京商品房銷售將繼續修復,整體是一個穩中上升的趨勢,銷售企穩也將有利于房價修復。


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來源:Wind,鉅派研究院


4、開發投資:增速下滑,短期或延續跌勢

在房價下行和銷量低迷的情況下,北京房地產開發投資表現不佳,住宅投資增速在2月見頂后開始回落,6月后北京住宅投資增速轉負,跌幅持續擴大。


目前北京的商品房庫存處在低位,短期庫存還會持續下降,按照正常的市場邏輯,在需求強勁持續增長的情況下,補庫存需求旺盛,房地產開發投資應該加速;在政策趨穩下,商品房的交易逐漸得到修復,需求增速上行而供給增速下降將會導致供需失衡,加大開發投資將是必然選擇。目前主要是受監管影響,北京大力支持共有產權房和租賃住房的建設,以此分流需求平抑供需。因此商品房開發投資增速放緩的趨勢將延續,由于受地域限制,北京商品住宅開發投資增速將保持在低位。


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來源:Wind,鉅派研究院


5、需求:需求穩增長,關注人口情況

在房地產發展過程中,需求是房價漲跌和銷售情況的關鍵因素。人口外流必然造成需求流失,供大于需將導致有價無市,有供無需,人口成為房地產市場未來的決定性因素。北京總人口和戶籍人口持續上升,戶籍人口增速要快于總人口,鑒于北京戶籍制度的苛刻,新增戶籍人口往往具有高學歷、高收入的背景,買房需求巨大且買房的負擔力更強,因此戶籍人口成為買房需求的重要增長動力。


整體來看,北京的戶籍人口保持穩定的正增長,這也意味著北京的買房需求有一個穩定的增長來源。因此在需求穩增長、供給不足的大背景下,房價并沒有大的下跌空間,房價短時間內漲幅過大面臨回調屬于市場的正常表現,調整過后北京的商品房市場有更穩定的上升空間。


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來源:Wind,鉅派研究院


目前北京的樓市和上海趨同,同為一線城市,外來人口流入和戶籍人口的穩增長帶來的穩定需求成為支撐兩地房價上漲的重要支撐。對于北京未來房價走勢,整體是平穩向上的,短期面臨的回調并不會阻礙長期趨勢,回調過后利空釋放,一二線人口集中地區樓市配置價值凸顯。


由于目前數據的統計以整個城市的平均為主,城市不同區域的房價上漲幅度不同,老城區房價相對穩定,新城區和估值洼地房價短期或上漲幅度較大,這將成為樓市配置的選擇難點。建議配置交通相對便利或環境較好的地區,這些區域商品房的競爭優勢明顯,資產變現能力更強。商業地產也是一二線熱點城市的配置重點,由于體量過大,建議關注相關私募基金。


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