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鉅派研究院

【上海樓市:需求支撐后市無憂,政策之下仍需等待】

2017年12月11日

1、上海樓市表現:房價整體上行,近期漲幅收窄

從上海的樓市表現來看,上海房價從2014年末開始迎來一波整體大漲,均價站上5萬/平米。2016年末樓市監管趨嚴,上海樓市受影響明顯,新房和二手房漲幅大幅收窄。


來源:Wind,鉅派研究院


從各區的房價表現來看,核心城區商品房均價在7萬元/平米以上,近郊均價在5萬-7萬/平米左右,遠郊均價在2萬-3萬/平米左右。其中靜安、黃埔、陸家嘴區域等中心區域商品房均價在10萬元/平米左右。


上海核心城區商品房均價:

來源:安居客,鉅派研究院


2、商品房存量:住宅存量降至低位

從上海商品房存量數據來看,10月商品住宅存量持續下降至2010年4月的水平。2014年12月上海商品房庫存見頂,隨后在去庫存政策推動下,商品房庫存持續降低。商品住宅庫存下降,主要受房價上漲預期帶動,需求助推庫存去化。在投資沒有明顯上漲的情況下,商品住宅存量或將進一步下降。


11月24日上海市發改委對樓市開展檢查,查處捂盤惜售行為,規范市場交易。在需求強勁、供給不足的情況下,通過政府規范檢查有利于緩解短期市場情緒。從近兩周的商品房成交均價來看,在商品房庫存持續下降的背景下,政府的短期調控行為效果不明顯,房價呈上漲趨勢。在供需失衡下,加大供給、分流市場需求成為重中之重。


來源:Wind,鉅派研究院


3、商品房銷售:銷量大跌,整固待新

從同比數據來看,2017年商品房銷售同比迅速下降,銷售幾近折半。今年商品房銷售增速大幅下降,一方面是由于2016年房地產市場火熱,銷量處于高位;另一方面是在樓市嚴監管環境下,商品房成交量大幅下降。


來源:Wind,鉅派研究院


從月度交易數據來看,商品房成交下降明顯,住宅成交在2016年8月達到264.7萬平方米,2017年11月僅104.2萬平方米,交易量下降明顯。商品房成交短期見頂,目前在整固階段,隨著政策趨于平穩,商品房交易有望在短期保持穩定。


來源:Wind,鉅派研究院


4、開發投資:投資增速低位運行,整體平穩

2017年上海房地產開發投資增速保持平穩,由于上海受地域限制,土地供應有限,房地產開發投資難有大的上漲。在投資增速低位增長,需求端強勁,在市場回暖時,房價或將迎來新一輪上漲。


來源:Wind,鉅派研究院


整體來看,2017年上海樓市在嚴監管政策下銷售大幅下降,房價整體保持平穩。一方面庫存持續下降而投資沒有明顯改善,供不應求使房價下行空間有限,另一方面,上海作為資本聚集區,需求強勁,資本在短期為房價提供有力支撐。


5、上海樓市需求:人口持續增長,需求有保障

從上海的人口數據來看,戶籍人口持續增長,這部分新入籍的上海人買房需求巨大,在上海,拿戶籍、買房似乎成了標準流程。目前上海的戶籍制度下對新入籍人口的要求非常嚴格,這部分主要以高學歷、高收入人群為主,完全能夠負擔買房成本。


來源:Wind,鉅派研究院


房地產長期看人口,中期看供需,短期看政策。目前在政策嚴管下,樓市難有很好的表現;中期來看,上海的需求遠大于供給,房價有強勁的支撐;長期來看,戶籍人口持續加入是未來一段時間的趨勢,所帶來的需求為樓市前景帶來想象空間。整體來看,上海樓市在需求支撐下無需擔憂,短期政策影響無礙長期趨勢,在行情回暖需求回升下樓市將迎來新一波行情。

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