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鉅派研究院

【當購房投資受限,看股權投資如何英雄救美?】

2017年12月18日

鉅派小編按:全國性樓市強調控政策影響下,購房投資變得難上加難。但身處股權造富時代,其實想要投資房地產并不難——房地產投資基金。


三年前,紐交所迎來一家來自中國的互聯網企業,它以250億美元的融資規模摘得當時“全球史上最大規模IPO”桂冠,這一天不僅成就了馬云,還同樣成就了孫正義為首的股權投資者。沒錯,這家互聯網企業正是天貓、支付寶背后的阿里巴巴。


當然這筆IPO不僅捧紅了阿里巴巴或是馬云爸爸,更捧紅了這類高風險、高收益、可以跨越經濟周期的投資方式,私募股權投資自此乘上時代風口,迅速成長成為市場紅人。在當前這種直接投資房地產受限的情景下,私募股權可以說是為房地產投資提供了一條絕佳出路——房地產投資基金。


什么是房地產投資基金

房地產投資基金一般是指專注于投資房地產領域的私募股權基金,是從事于房地產收購、開發、管理、經營和營銷從而從中獲取收入的集合投資計劃。


相對于直接投資開發房地產或是在公開市場上投資上市公司,私募股權房地產基金作為房地產投資的一種新型工具,巧妙結合私募股權投資相對高收益和房地產投資相對低風險的特點。


基金可分為哪些類型?

按照風險高低來分,房地產投資基金被分為四種:核心型、核心增益型、增值型和機會型。核心型和核心增益型基金主要投資于核心繁華地段的辦公樓、商業用房和住宅等地產項目;增值型投資于需要改善、翻修和再造的地產項目,紐約地主鐵獅門就主攻這一類型。


而我國私募股權房地產投資基金則以第四種機會型為主,用于投資無需管理的、新開發或者有待改造的地產項目。


基金有哪些特點和優勢?

第一,基金管理人專業能力支撐。


這是個人直接投資房地產和通過房地產投資基金間接投資房地產的最大區別。和所有行業一樣,房地產行業投資的最佳機會可能在一年之內,也有可能就短短幾個月時間瞬間即逝。區別于基金管理人的高度敏銳、項目甄選、精于決策的能力,個人投資者相對稀缺的專業知識和有限的投資經驗,很大可能就此錯過房地產投資的絕佳風口。


第二,基金風險分散且可控。


同樣區別于個人投資對于房地產個案投資的風險,房地產投資基金可以投資于不同地區以及不同類型的房地產,有利于投資風險有效分散。同時,房地產基金在與項目方的交易結構中往往插入多重保障措施,例如,股權質押、土地抵押和實際控制人無限連帶保證責任擔保等,有利于將投資風險納入可控范圍內。


第三,基金降低交易成本。


房地產市場,信息高度不對稱,通常在房地產交易中涵蓋了多重成本,而房地產投資基金這樣一種集合投資計劃所形成的規模優勢,有利于降低信息的不對稱性,從而有利于降低交易成本。


未來,房地產調控政策大概率不會在現有基礎上有所放松,購房直接投資房地產顯然已經被扼住命脈。而私募股權房地產基金,一方面有基金管理人的投資策略專業化做支撐,另一方面基金本身風險分散且可控、收益水平較高,未來完全可以成為房地產投資的一大利器。


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