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鉅派研究院

【2018年房地產行業白皮書投資篇】

2018年03月07日


前言

房地產行業研究,在對市場、政策、金融等方面深入分析之后,最終的落腳點是投資。在房地產投資中,投資者最關心的是買不買房、賣不賣房?買新房還是二手房?在城區買房還是在交通便利的城郊買房?是買房還是買房地產金融產品?買什么類型的房地產投資產品?


本文作為房地產行業白皮書的投資篇,主要從宏觀層面分析投資方向。我們認為未來房地產投資重點關注一二線熱點城市,主要考慮到“虹吸效應”對于人口、資源的影響,三四線城市面臨很大的人口、資源流出壓力。對于投資者關注的具體投資問題,我們將在后續的研究工作中陸續推出,歡迎廣大投資者持續關注。


1
房價走勢分析

1
一二線熱點城市具有長期配置價值

一二線熱點城市主要是中國的三大城市圈和核心省會城市,例如環北京、滬杭周邊、廣深之間,這些地區經濟、金融發達,人口密集,新增戶籍人口多以高學歷的知識分子和成功人士為主,需求強勁且購買力強,所以一二線熱點城市的房地產市場在需求和購買力方面均有支撐,房價下跌的風險相對較小


雖然一二線城市房價遠高于三四線城市,這種差距主要源自社會資源的差距所形成的,兩地的需求和購買力存在明顯的差距,考慮到近期三四線城市房價的快速上漲,一二線熱點城市房地產市場更具配置價值。


從政策方面來看,一二線城市的調控政策將逐漸趨緩:2017年樓市監管政策主要圍繞一二線熱點城市及周邊地區,三四線城市去庫存政策延續并未受到太多波及,嚴監管主要集中在一二線城市。隨著樓市調控政策效果顯現,政府調控目標將以維持前期調控成果為主,新的監管政策出臺的頻度將下降。


從近期主要城市出臺的政策來看,并沒有新的調控政策出現,主要延續已出臺的相關政策。隨著一二線熱點城市對于調控政策的影響逐漸消化,房價和銷量也將逐漸企穩回升。


從市場角度來看,一二線城市樓市具有永恒的吸引力:戶籍制度下的教育福利和社會保障福利成為吸引優秀人才持續流入的最大動力,人口持續流入形成的增量需求為房價帶來支撐,強大的購買力使這種需求變現相對簡單。


一線城市房價在2015年股災后及2016年的樓市環境寬松利好下,房價持續暴漲;2017年一線城市房價表現持續低迷,嚴監管下一二線熱點城市房價下跌的城市數量確實較2016年大幅增加,但整體的同比跌幅并不大,說明市場對于房價下跌的預期有限,整體對一二線熱點城市的未來房價表現有信心。

2
三四線城市行情將延續,風險逐漸抬升

2016年、2017年三四線城市房價連續兩年大漲,主要得益于去庫存政策利好持續,政策面寬松以及外來資金流入助推房價上行。隨著三四線城市房價被推高,樓市所面臨的風險逐漸上升,這種風險即有市場面的,也有政策面的。


從政策角度來講,三四線城市面臨的監管風險逐漸上升:“房住不炒”是樓市發展的導向,政府著力建設房地產長效機制,抑制投機炒作。三四線城市房價持續上漲必將引起中央和地方政府的注意;


以無錫為例,無錫新建商品房價格在2016年同比上漲35.5%,領漲全國;2017年無錫市政府對于樓市監管持續加碼,包括限價、限購、限售、限貸、發展住房租賃等多種舉措,全方位調控樓市。2018年前期房價漲幅較大的三四線城市,后續所面臨的監管壓力逐漸上升,房價事關民生,穩定樓市事關經濟的穩定和人民的生活,樓市調控勢所必然。


從市場角度來看,房價處在高位,繼續上漲壓力明顯:2016年和2017年三四線城市的房價持續上漲,部分城市房價平均漲幅超過20%,如果按照實際的房價表現來看,漲幅在20%以上的非常常見,當地民眾對于房價上漲的感受更加明顯。


去庫存過程中當地民眾的購房需求已經得到消化,2017年三四線城市房價上漲主要是受投資資金流入的影響。高房價下當地民眾的買房意愿迅速下降,一旦一二線城市房地產市場企穩,資金撤離是三四線城市樓市所必然面臨的問題。


政府建立房地產長效機制需要一定的過度期,按照目前中央“分類調控、精準施策”的調控思路來看,三四線城市或將根據自身實際情況選擇實施相關的政策。


目前三四線城市所面臨的政策壓力并不大,地方經濟和財政是繞不開的話題,政府也抑制房價過快上漲的同時也要考慮對經濟的影響,整體來看三四線城市的房價在2018年仍有一定的上升空間。

2
樓市風險分析

1
監管政策延續,并向三四線城市蔓延

2017年樓市調控主要集中在一二線城市及周邊,還有一些在2016年房價漲幅較高的地區,從商品房價格和銷量表現來看,調控成效明顯。2018年一二線熱點城市的調控將延續,但隨著政策趨緩,前期的調控壓力逐漸得到釋放和消化,預計房價將震蕩上行。


隨著三四線城市商品房庫存下降至低位,去庫存的需求不再那么緊迫,一些三四線城市將退出去庫存的行列。房地產長效機制建設的提出,穩定三四線城市房價,引導樓市合理健康發展將是地方政府面臨的問題。


因此政策向三四線城市蔓延的趨勢將更加明顯,監管環境轉向將會影響到市場情緒和資金流向,三四線城市面臨的監管風險逐漸上升。

2
房貸利率大幅上漲,2018年仍有上升空間

2017年12月全國首套房貸款利率為5.38%,相當于基準利率的1.09,環比上漲0.37%,連續12個月上漲;同比上漲20.90%,漲幅持續擴大。今年在金融去杠桿嚴的背景下,銀行的資金略顯緊張,基準利率上浮、提高首付比例成為常態,樓市嚴監管使房企融資和買房貸款受到諸多限制,融資受限導致樓市資金面相對緊張。


房貸利率上升,貸款買房將要支付更高的成本:首套房貸利率已經處在高位,但受外圍市場的影響,市場對于央行加息的預期進一步上升;金融去杠桿繼續以及政府對于房地產融資收緊,將使樓市資金仍顯緊張,2018年房貸利率上調的可能性依然存在,但整體的上浮空間有限。

來源:Wind,鉅派研究院

3
居民部門的去杠桿

居民部門的高杠桿是市場所面臨的一大風險來源,中長期貸款資金大部分是流向房地產市場。隨著金融去杠桿的深化,居民部門的高杠桿將會受到關注,居民部門去杠桿的需求也將逐漸顯現。截至2017年12月,金融機構中長期貸款余額達到74.1萬億元,同比上漲18.82%,各項貸款余額同比增速整體保持兩位數的增長。


居民部門去杠桿的風險主要體現在:房貸收緊——利率上行——居民購買需求收縮——商品房量價齊跌,目前房價堅挺的一個重要支撐因素是有增量資金持續流入樓市,居民對于房價下跌的預期不大。居民部門的去杠桿將導致資金的壓力上升,買房需求將被抑制,如果政策持續的時間較長,將對房地產市場產生不利沖擊

來源:Wind,鉅派研究院

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建立房地產長效機制

十九大報告為房地產發展定調,中央政治局會議提出建立“房地產長效機制”,被認為是中央給明年的經濟工作定基調,意味著2018年的樓市工作將圍繞建立“房地產長效機制”展開。


“房地產長效機制”對于房地產市場的影響,主要體現在:一是政府房地產政策的轉變,分類調控、精準施策,政府將大力支持住房租賃市場的發展,在政策、金融等方面給與更多支持;二是加大土地供應,提高土地利用效率,商品房的供應也將進一步加大;


三是房地產稅的推出,房地產稅將主要面向富人群體,通過對富人擁有的眾多房產收稅,迫使一部分富人將其房產將收益不及預期的房產選擇性拋售,意味著商品房的供給將上升,對房價或將造成沖擊。


3
2018年有哪些城市推薦買房?

1
推薦關注一二熱點城市及周邊

2018年建議關注熱點城市及周邊,包括北京至雄安、滬杭周邊、廣深之間,還有一些熱點城市,例如南京、武漢、重慶、成都、鄭州、合肥等,這些地區在經濟、人口方面有足夠支撐,需求和購買力相對較強。


2017年大部分一二線熱點城市都經歷了房價調整,2018年隨著監管蔓延,三四線城市樓市風險上升,一二線熱點城市的配置價值逐漸提升


11月以來一二線熱點城市的商品房成交量逐漸企穩回升,中金公司的統計數據顯示,11月一二線城市的商品房銷售面積同比上漲7%,為年內首次取得正增長。中金公司對于2018年一二線城市的商品房銷售給予較高增速預期。


一二線城市被壓抑的需求將在2018年逐漸釋放,一二線城市的樓市將逐漸修復,商品房量價企穩回升。

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可關注的三四線城市:環熱點城市及沿海

一二熱點城市在2018年相對看好,其周邊的三四線城市也將受益。中國沿海地區經濟發達,旅游人口和過冬需求所帶來的增量需求十分可觀,需求和購買力支撐下房價相對穩定。對于前期房價漲幅較大的區域,建議規避。


圖3:都市圈具有很好的配置價值

來源:公開資料,鉅派研究院


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市場展望

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住宅地產:一二線城市配置價值顯現

樓市調控政策將在2018年進入平穩期,一二線城市樓市的配置價值逐漸顯現;三四線城市短期仍有所表現,長期來看面臨監管風險和房價下行壓力。目前中國的城市化進程仍在繼續,增量人口主要流向一二線城市,帶來的需求相當可觀;


這種情況可以理解為“虹吸效應”,資源將更多的向區域性中心城市或者全國性的中心城市聚集,造成一二線城市人口和資源的集中,而大部分三四線城市因資源和人口流出導致房價上漲沒有支撐。建議更多的關注一二線城市的住宅地產市場。

2
商業地產:收益穩定,關注度上升

辦公樓、商業地產市場近年發展迅速,產業資本對于優質的商業地產較為青睞;2016年以來的樓市調控使住宅地產市場表現相對弱勢,商業地產在資本的追逐下表現亮眼。


商業地產的優勢在于收益相對穩定,所面臨的問題是競爭加劇及租金增長的可持續性。目前優質的商業地產主要存在于一二線熱點城市。

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地產金融:監管梳理融資通道,關注股權投資

2016年樓市監管以來,房企融資逐漸收緊,近期開展的資管新規對通道業務的梳理,使房企融資渠道進一步收窄。目前國家較為提倡債轉股,在其他融資渠道受限的情況下,房地產股權融資將是大勢所趨。


目前中國的房地產市場仍處于上升空間,龍頭房企有較強的支付能力,建議關注優質房企的股權融資所帶來的投資機會。


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投資建議

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選擇好的機構投資者

房地產投資將逐漸去散戶化,地產周期的拉長將不利于個體投資,未來房地產投資將以機構占主導。選擇好的投資機構及相關地產投資基金,將有機會參與知名房企的投資項目,收益更高而所面臨的風險相對較低。

2
組合投資,分散風險

住宅地產、商業地產、新觀念新運營項目等受政策和市場情緒影響漲跌不一,投資單一項目所面臨的風險大;在選擇信譽好、現金流穩定的房企的同時,建議分散投資,選擇適合自身風險承受能力的房地產投資產品

3
關注一二線熱點城市

房地產行業長期看人口,中期看供需,短期看政策;虹吸效應導致人口和資源始終向一二線城市聚集,房價在需求和購買力的支撐下表現堅挺,增量需求推動下長期看好一二線熱點城市。


6
總結

對于未來城市房價的走勢,我們始終看好一二線熱點城市,而對于三四線城市,相對看好熱點城市周邊及南方沿海地區,投資買房可更多的關注這些區域。如果是土豪,任何地方的豪宅任選,買不買看心情。


隨著房地產長效機制目標的確立,商品房回歸居住屬性的方向明確,未來商品房直接交易或將面臨更高的成本,購買相關房地產金融投資產品或將成為更優選擇,專業的管理團隊能夠對市場的變化和風險做出及時反應,參與房地產投資的門檻也大大降低。建議投資者根據自身風險承受能力選擇合適的投資產品組合。

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